누구나 자립을 하거나 결혼을 하게되면 매매 계약이나 임대 계약(전·월세 계약)을 체결하고, 거주할 곳을 마련한다. 그런데 안타깝게도 부동산 계약을 하기 위해서는 생각보다 신경 써야 할 사항들이 많다.
계약서를 쓰기 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본에서 가장 중요한 부분은 갑구(소유권에 관한 사항이 기재된 부분)와 을구(소유권 이외의 사항이 기재된 부분)이다.
부동산 계약을 위해서는 가장 먼저 해당 부동산을 직접 확인해야 한다.
집을 한두 번 둘러보고 서둘러 계약하는 것은 굉장히 위험하다.
큰 금액이 오고가는 부동산 계약을 일순간 마음에 들었다는 이유만으로 체결한다면 두고두고 후회할 수 있다.
계약전 : 권리관계 확인
임대차계약전에 등기부등본을 발급받아 보는 것은 필수적입니다.
근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등의 대상물건에 대한 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트의 경우는 70%, 다가구나 연립의 경우 60%이하인 경우가 *안전합니다.
- 계약시 참고사항이며, 최종적인 책임은 계약자 본인에게 있습니다. 대법원 인터넷 등기소 바로가기 >
계약시 : 계약상대자 확인 및 계약서 내용 확인
계약시 상대방이 등기부상의 명의인인지 신분증으로 대조확인해야 합니다.
대리인을 통한 계약인 경우에는 주민등록증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전합니다.
주택임대(전/월세)계약서 기재사항
– 보증금, 계약금, 잔금, 월세금(월세인 경우)의 액수와 지불시기 및 방법
– 임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장
– 중개업소의 상호, 주소, 연락처, 도장
– 주택의 인도시기 및 임차기간
– 해약조건, 위약금 등의 특약사항
– 계약체결일자[/note]
월세계약서 작성요령
[note note_color=”#66ceff” text_color=”#333333″ radius=”3″]① 임대차보증금 및 월세금의 지급날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다.※ 예) 금 칠십만원(\700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.
② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고,
월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다.
③ 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할
구체적인 항목을 기재합니다.
※ 통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다.
④ 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다.
※ 예) 월세 계약기간 내 아파트 재개발로 인한 철거일자 확정시 합의사항 등
⑤ 계약서 내용 중 일부문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
⑥ 계약조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각장의 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
⑦ 계약당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인해야 합니다.
⑧ 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하고 있는 것이 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.[/note]
전세계약서 작성요령
[note note_color=”#66ceff” text_color=”#333333″ radius=”3″]① 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행해서 표기합니다.※ 예) 금 칠십만원(\700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.
② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고,
월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다.
③ 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생에 대한 처리의 방법과 해약조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시해야
합니다.
④ 계약서 내용 중 일부문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
⑤ 계약조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
⑥ 계약금을 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자는 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.[/note]
계약후 : 대항요건 갖추기
임대차계약후에는 대항요건을 갖추기 위하여 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자는 ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하여야 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 주의해야 합니다.
확정일자 법적효력 및 취득방법
양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고
또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.
② ‘확정일자’란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약이 체결되었음을 확인해주기 위해 임대차계약서의 여백에 도장을
날인해줄 때의 날짜를 의미합니다. 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이
입주 및 주민등록을 마친 다음달 부터 발생하며, 확정일자를 입주 및 주민등록보다 나중에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이
확정일자 부여일에 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조②항)
※ 확정일자를 받는 방법
관할 읍·면·동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료
※ 준비서류 : 임대차(전/월세) 계약서 원본
계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를하지 못할 수 있음
③ 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 ‘확정일자부 임차인’이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에
임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
④ 임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지포함)가액의 1/2 범위 안에서
일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.
다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야
합니다.[/note]
그 밖의 전/월세 계약시 확인사항
임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
임대료(=차임) 지급방법
전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
시설상태 및 수리여부 확인
구조변경 및 원상회복 문제
위약 및 계약해제 사항
특약사항란은 구체적으로 기입
중개수수료 지불문제
최종잔금시 관리비, 수도, 전기, 가스비용 등 월지불내역 확인
부동산 관계자나 집주인이 제시하는 부동산 가격이 미덥지 못하다면, 매물의 가격이 실제 어느 정도인지 확인하는 방법도 있다. ‘국토부 실거래가’와 국민은행에서 운영하는 ‘KB부동산 리브온’ 사이트를 이용하면 된다. 이 사이트에는 매매뿐 아니라 전·월세 가격이 공개돼있다. 다만, 국토부 실거래가 사이트의 실거래가는 실거래 신고 2개월 후에 업데이트되니 현재 시세와 차이가 있을 수 있다.